Jurisprudencia TS: sobre la devolución del dinero anticipado para la compra de una vivienda.

La Sala de lo Civil establece que el comprador de una vivienda podrá recuperar el dinero anticipado si se anula el contrato por haber ocultado el vendedor irregularidades urbanísticas.

Margalida Fornaris

Abogada

En la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del pasado 12 de septiembre se ha fijado la doctrina de que “las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la Ley 57/1968 y disposición adicional de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a su buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento a la vez ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística”.

En la referida sentencia se indica que la existencia de ilegalidades urbanísticas no debe considerarse ajena a la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas al disponer que dicha Ley “se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato”.

En el procedimiento objeto de la citada sentencia, la vendedora, al momento de celebrarse la venta y emitirse el consentimiento contractual, ocultó que había un procedimiento judicial pendiente en el que se había solicitado la nulidad del decreto del Consejo de Gobierno de la Junta de Extremadura, que era el que daba cobertura legal urbanística al complejo en el que se ubicaba la vivienda objeto del contrato.

Por esta razón, la compradora ejercitó la acción de anulabilidad del contrato privado de compra-venta de vivienda futura, por vicio del consentimiento, contra la entidad promotora y su aseguradora, por cuanto a la fecha de suscripción del contrato no se habría informado a la compradora de la existencia de litigio que afectaba al instrumento urbanístico sobre el que se asentaba el inmueble. Debido a ello, la compradora solicitaba la restitución de las cantidades entregadas con indemnización de daños y perjuicios.

La demanda fue desestimada tanto en primera instancia como en apelación. Posteriormente, e l recurso de casación se interpuso con motivo de la infracción de la Ley 57/1968 de 27 de julio, la cual se encuentra actualmente derogada. En concreto, se alegó la existencia de jurisprudencia contradictoria entre Audiencias Provinciales en los casos en los que no habiendo alcanzado el contrato de compra-venta de vivienda su buen fin, por causa no imputable al comprador, se declare la responsabilidad de la entidad aseguradora siendo esto lo transcendental del fallo al extender la condena a la aseguradora ya que si ésta hubiese cumplido con sus obligaciones, entre las que se encuentra la entrega de la vivienda hábil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanística, habría podido detectar, al ser profesionales del ramo las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro.

Concluye el Tribunal, que la obligación de entrega presenta un doble aspecto: uno físico y material, consistente en la puesta en posesión que en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador. Lo relevante, partiendo de la terminación física de la obra, es que la entrega o puesta a disposición tenga lugar cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. La obligación del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa supone “la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos”.

De acuerdo con lo establecido en los párrafos anteriores, el Tribunal finaliza diciendo que el vendedor responde no sólo de la entrega de vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad. Por esa falta de diligencia, el Tribunal condena a la aseguradora a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más los intereses recogidos en la demanda.

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