La Administración indemnizará a una promotora por las pérdidas derivadas de un plan urbanístico declarado nulo
El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) aprobado provisionalmente por parte del Ayuntamiento del pueblo de Lliria y definitivamente por la Administración autonómica valenciana fue declarado nulo finalmente por el Tribunal Supremo debido a haberse omitido en el procedimiento un necesario informe vinculante de la Confederación Hidrográfica del río Júcar. Desde la aprobación del PGOU y hasta su posterior nulidad por parte del Alto Tribunal, la mercantil, como agente urbanizador de los terrenos, realizó gastos en dicha tarea superiores a los 300.000 euros que, según sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Valencia (TSJ-V) deberán ser indemnizados, la cual puedes consultar en pdf aquí. La declaración de nulidad del PGOU por no haberse recabado el informe pertinente determinó que el suelo volviese a la tener la condición inicial de no urbanizable y, con ello, que todos los gastos realizados por la promotora/constructora inmobiliaria para llevar a cabo la tarea urbanizadora de los terrenos inútiles, incluidos los pagos realizados en concepto de IBI (impuesto sobre bienes inmuebles). El TSJ-V declara la responsabilidad patrimonial de las administraciones involucradas, local y autonómica, de forma solidaria para con la promotora por la aprobación antijurídica del PGOU.
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El Tribunal Superior de Justicia de Valencia ha estimado el recurso que ha interpuesto una entidad mercantil, por los daños que ha ocasionado la omisión del informe vinculante de la Confederación Hidrográfica del Júcar sobre la suficiencia de recursos hídricos.
El presente litigio tiene su inicio en la aprobación definitiva del PGOU por el Ayuntamiento. Dicho plan convertía la zona de SRA-28 Coto de Catalá en suelo urbanizable y preveía la construcción en el sector de viviendas y un campo de golf y establecía un uso predominante residencial y sus compatibles hotelero, comercial y ocio. El Ayuntamiento adjudicaba a una mercantil la condición de agente urbanizador de la zona. En los meses posteriores la actora adquirió diversas propiedades que sumaban una amplia superficie, desembolsando con diversas gestiones, la cantidad total de 323.604,63 euros.
Con posterioridad, el Supremo decreta la nulidad del PGOU por la ausencia del informe vinculante de la Confederación Hidrográfica del Júcar sobre la suficiencia de recursos hídricos. Ello conlleva a que el suelo pasase de nuevo a tener la condición de no urbanizable. Este error provocó a la demandante unos daños que no tenían por qué soportar. De haberse cumplido el trámite omitido se hubiera mantenido la condición del suelo que tenía en el momento de su adquisición.
Daños generados
El TSJ declara que la pérdida de condición del suelo apto para ser urbanizable, por culpa de un proceder administrativo antijurídico, conlleva a que no se pueda negar la evidencia de que ha provocado unos daños que se traducen en unos gastos que hubieran servido y hubieran resultado procedentes de no haberse anulado el plan. Sin embargo, al haberse invalidado el mismo han resultado inútiles.
En consecuencia, la Sala valora cada uno de los gastos reclamados y las cuotas del IBI pagado argumentando que la anulación del PGOU (como disposición de carácter general), no afecta a las liquidaciones firmes del IBI que se efectuaron en razón a la calidad del suelo urbano previsto y establecido en el Plan, por lo que la solución que se abre como razonable para su restitución y devolución debe ser la de la responsabilidad patrimonial reclamada.
Por otro lado, establece que la reclamación de la cuota cero como gastos de urbanización, no se debe dirigir al agente urbanizador sino a la Administración que fue quien aprobó la cuota con carácter obligatorio para el interesado, totalmente improcedente en un suelo no urbanizable.
El tribunal también aborda el reintegro de los gastos de aval que se prestan como garantía de los gastos de urbanización, y señala sería absurdo tener que soportar unos gastos financieros por avales para asegurar y garantizar obras de urbanización, que nunca se van a llevar a cabo.
Finalmente, fija que la responsabilidad que se declara es solidaria entre las dos Administraciones demandadas pues ambas han contribuido de igual manera a la producción del daño. La Corporación local al haber tramitado y aprobado provisionalmente el PGOU y la Administración Autonómica al autorizarlo definitivamente.
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