Responsabilidad del promotor, del constructor y de los demás agentes intervinientes en relación con los defectos constructivos que aparezcan
Ya hemos recomendado en entradas anteriores que, en caso de ser comprador de una vivienda de nueva construcción, es conveniente conocer cómo y contra quién se pueden reclamar los defectos y vicios de la construcción aparecidos, y también saber discernir el tipo de daño, continuo o permanente, para tener claro el inicio del cómputo de los plazos de prescripción para ejercitar nuestra acción de reclamación.
La principal normal que regula esta materia es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), que fija el proceso de la edificación, la de los agentes que intervienen, las obligaciones así como la responsabilidad en que pueda incurrir cada uno de ellos, amén de las garantías dispuestas para los consumidores o usuarios.
Tipos de defectos constructivos
Según la LOE, podemos encontrar diferentes tipos de defectos constructivos, también llamados en terminología legal vicios de la construcción, que son:
Defectos estructurales: se consideran los daños por vicios o defectos en elementos estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio (se correspondería a la “ruina” propiamente dicha). En una definición descriptiva, el artículo 17.1.a) LOE, dice que son los que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Defectos de habitabilidad: son los daños por vicios o defectos en elementos constructivos o instalaciones e incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (se correspondería con la “ruina funcional“). Los define el artículo 17.1.b) LOE como los que afectan a los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Defectos de terminación o acabado: son los daños por los vicios o defectos de ejecución; se definen como los de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Estos defectos de acabado obedecen a una defectuosa ejecución material de la obra, sin trascendencia sobre aquellos aspectos más relevantes de seguridad o habitabilidad, puesto que es una patología constructiva de pequeña índole que se debe a ejecución defectuosa de la terminación o materiales en que consiste el remate de obra (que nunca afectan a la integridad estructural del edificio o construcción). Son ejemplos de defectos de acabado: las baldosas sueltas o no alineadas, las ventanas y puertas que no cierran adecuadamente, la pintura de las habitaciones con acabados no uniformes, etc.
Obligaciones de los intervinientes
Son los artículos 17 y 18 de la LOE los que regulan la responsabilidad de los intervinientes en el proceso edificativo por daños materiales en el edificio, la cual será exigible forma personal e individualizada, tanto por los actos propios de cada uno, como por actos de otros agentes. La responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño producido.
Plazos de reclamación
La LOE distingue entre plazo de garantía y plazo de responsabilidad. No debe confundirse el plazo de prescripción de dos años para reclamar el daño, fijado por el artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), con los llamados plazos de garantía (de uno, tres y diez años respectivamente) fijados por el artículo 17 LOE, que establecen los lapsos durante de producción del daño, en función del tipo de defecto constructivo, en los que se puede entablar una reclamación. Tenemos una entrada del blog específica de este tema que puedes consultar haciendo clic aquí.
Garantías
Entre las garantías recogidas por la LOE se encuentra:
la suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por el promotor de un 5% del coste de la obra para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una deficiente ejecución.
la suscripción obligatoria por el promotor de un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez años, respectivamente.
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Si te interesa este tema, puedes leer a continuación la reseña realizada por el portal jurídico Iberley al respecto:
FUENTE / AUTOR: Iberley Departamento de Derecho Civil
La responsabilidad por defectos en la construcción la encontramos en los arts 17 y 18 de la Ley Ordenación de la Edificación (LOE), que establecen la responsabilidad por los daños materiales ocasionados en el edificio y los plazos para exigirla.
La responsabilidad por defectos en la construcción
Una de las partes primordiales del contenido de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE) es la relativa a la responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación. La exposición de motivos de la LOE señala que la norma enumera las obligaciones que corresponden a cada uno de los agentes intervinientes, de las cuales derivan sus responsabilidades, configurándose el promotor como una persona física o jurídica que asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga a garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir.
La responsabilidad civil de los diferentes agentes por daños materiales en el edificio se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que con arreglo a la LOE, se deba responder. La responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño producido.
Con relación a los plazos que regula la ley la misma diferencia entre el plazo de garantía y el plazo de responsabilidad a los que nos referiremos en otro apartado con especial referencia a la doctrina del Tribunal Supremo en cuanto al cómputo de cada uno de ellos.
Entre las garantías que recoge la ley se encuentra, para los casos de edificios de vivienda, la suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por el promotor de un 5% del coste de la obra para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una deficiente ejecución. Se establece igualmente para los edificios de vivienda la suscripción obligatoria por el promotor de un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez años, respectivamente.
A tener en cuenta: No se admiten franquicias para cubrir los daños en el supuesto de un año, y no podrán exceder del 1% del capital asegurado para los otros dos supuestos.
Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación
La regulación de esta responsabilidad la encontramos en el art. 17 de la LOE que comienza señalando que, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirientes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división de los siguientes daños ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Cuestión: ¿Cuáles son los requisitos básicos de habitabilidad?
Conforme establece el art. 3.1.c) de la LOE los requisitos relativos a la habitabilidad que deberán satisfacerse son:
Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
En el caso del constructor el mismo también responderá de los daños materiales por vicios o defectos que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
La responsabilidad a la que hemos hecho referencia será exigible de manera personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que se deba responder. En aquellos supuestos en los que no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente tal y como han reconocido en múltiples sentencias las audiencias provinciales tales como las recientes sentencias SAP de Ávila n.º 156/2023, de 19 de mayo, ECLI:ES:APAV:2023:197 y la SAP de Tarragona n.º 140/2023, de 23 de marzo, ECLI:ES:APT:2023:445. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
Por lo que se refiere al alcance de la responsabilidad de cada uno de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación debe tenerse en cuenta:
Promotor
Conforme señala el art. 9.1 de la LOE «Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título».
Con relación al mismo el art. 17.4 de la LOE determina que sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios y otras figuras análogas.
Debemos tener en cuenta que el art. 17.1 de la LOE deja a salvo las acciones derivadas de los contratos suscritos y que en el mismo sentido se manifiesta el apartado 9 del mismo precepto, es por ello que el promotor en el caso de que sea vendedor queda obligado, como tal, en virtud del contrato a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso que se la destina, conforme al mismo. Por tanto se puede articular la responsabilidad del promotor tanto desde el cauce contractual de la relación de la compraventa efectuada, como de la responsabilidad ex lege que sitúa al promotor como responsable último y solidarios de los defectos constructivos. Así lo ha reconocido el Tribunal Supremo en la sentencia n.º 646/2023, de 3 de mayo, ECLI:ES:TS:2023:1894 en la cual con remisión a doctrina anterior del Tribunal señala:
«»»Se ha venido planteando la compatibilidad de acciones – artículos 1101 y 1591 CC- a fin de que el promotor responda en todo caso por los vicios o defectos de edificación, incluyendo su responsabilidad por el incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la prestación, esto es, de su responsabilidad como agente que interviene en el proceso constructivo y en la comercialización de las viviendas.
«La sentencia de 2 de febrero de 2012 es muestra de ello al afirmar en el Fundamento de Derecho Segundo que «Esta Sala tiene declarado que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el artículo 1591 del Código Civil es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato, de tal forma que la «garantía decenal» no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, de 5 de noviembre, al regular la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación y disponer en su artículo 17.7 que «(sin) perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes…», admitiendo de forma expresa, la coexistencia de la responsabilidad derivada del contrato o contratos que vinculan a las partes y la que impone la Ley especial ( SSTS 2 de octubre 2003, 28 de febrero y 21 de octubre de 2011).»».
Proyectista
Entendemos por proyectista el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente redacta el proyecto. Cuando el proyecto ha sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.
Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudiera ejercer contra sus autores.
«Pues bien, en principio la responsabilidad de quien proyecta es una responsabilidad por hecho propio, por vulneración de un deber que ha asumido contractualmente, o que le viene exigido por su lex artis ( artículo 1.258 CC ), por lo que sólo cuando el vicio se debe a su propia conducta existirá la obligación de responder. Supone que, sin perjuicio de la necesaria coordinación que ha de existir entre todos los profesionales, cada uno asume los resultados de su propia actividad, como lógica consecuencia de que no se le puede exigir que pueda prever el anormal proceder de quien técnicamente, en aplicación de los conocimientos inherentes a su profesión, debe obrar de una determinada manera, salvo que actúe a instancia o a iniciativa suya, como sucede cuando contrata los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, supuesto en que serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudiera ejercer contra sus autores, como ahora dispone el artículo 17.5 de la LOE . Quien efectúa los cálculos de la estructura de una edificación, se configura como un mero auxiliar del arquitecto autor del proyecto que es quien avala y responde de la validez de esos cálculos (…)».
Constructor
El constructor es el agente que asume el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato —art. 11.1 de la LOE—. Este responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.
En los supuestos en los que el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar. Asimismo, responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Director de obra
Es el agente que formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final se obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento. Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.
Cuando la dirección de la obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.
«Esta sala en sentencias 199/2001, de 5 de marzo, 77/2005, de 11 de febrero y 860/2011, de 5 de diciembre, resaltan la trascendencia de la firma del certificado final de obra, pero como matiza y resalta la sentencia 619/2012, de 29 de octubre:
«…no cabe concluir, y por ende pretender, que de la responsabilidad contemplada en el artículo 17. 7, sobre la veracidad y exactitud de lo suscrito en el certificado final de obra, se infiera automáticamente la responsabilidad solidaria del director de la obra y del director de la ejecución respecto de la condena indemnizatoria impuesta al promotor, sin que se hayan acreditado los presupuestos básicos de su resarcibilidad, esto es, su realidad, su imputación y su cuantía».
En conclusión, el certificado final de obra debe ajustarse a parámetros de veracidad y exactitud, por lo que quien firma un certificado final de obra, cuando con anterioridad ha intervenido otro técnico director de la ejecución, ha de velar por la idoneidad de las obras acometidas (en protección de los adquirentes) y, sin perjuicio de ello se deberán acreditar los presupuestos básicos de su resarcibilidad, esto es, su realidad, su imputación y su cuantía».
Cuestión: En relación a la figura del Project Manager —gestor de proyectos— ¿podemos entenderlo como un agente de la edificación a efectos de responsabilidad?
Sobre esta cuestión se ha pronunciado el Tribunal Supremo en la sentencia n.º 529/2020, de 15 de octubre, ECLI:ES:TS:2020:3233 la cual señala «Al no tratarse de una profesión reglada, carecemos de una definición o concepto. Lo que refuerza la idea de que las competencias asumidas dependerán en cada caso del propio contrato de Proyect management. Lo anterior no excluye que en la práctica estos contratos suelan atribuir al gestor de proyectos la dirección y coordinación de los recursos humanos y materiales, a lo largo de todo el ciclo de vida del proyecto, mediante el uso de las más modernas técnicas de dirección para conseguir los objetivos prefijados de configuración, alcance, coste, plazo y calidad, y la satisfacción de las partes interesadas en el proyecto. El Proyect Manager suele caracterizarse por asumir la gestión única de todas las fases del proyecto, la coordinación de todos los agentes intervinientes, la participación en el estudio de viabilidad, y la vigilancia del proceso constructivo». En caso de que se pruebe que reúna las características de un agente de la edificación con entidad propia tendrá responsabilidad por los daños.
El art. 17 de la LOE finaliza con dos precisiones respecto a la responsabilidad por daños:
En el apartado 8 señala que esta responsabilidad no será exigible a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
El apartado 9 recoge la previsión de que la responsabilidad de los agentes se entiende sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los arts. 1484 y siguientes del CC y la demás legislación que le resulte aplicable a la compraventa.
Tercer interviniente conforme a la disposición adicional séptima
La LOE en su disposición adicional séptima establece que quien resulte demandado podrá solicitar, dentro del plazo de contestación a la demanda, que ésta se notifique a otro u otros agentes que también hayan tenido intervención en el proceso de edificación. Esta notificación se hará conforme a lo establecido para el emplazamiento de los demandados e incluirá la advertencia expresa a aquellos otros agentes llamados al proceso de que, en el supuesto de que no comparecieren, la sentencia que se dicte será oponible y ejecutable frente a ellos.
El Tribunal Supremo ha recogido la doctrina referente a estos terceros intervinientes y su posición en el proceso, así en la sentencia n.º 459/2020, de 28 de julio, ECLI:ES:TS:2020:2498 señala que en estos casos no estamos ante un supuesto de litisconsorcio pasivo necesario, sino que los intervinientes son terceros, en tanto en cuanto la demanda no se dirija contra ellos y no sea precisa su interpelación conjunta con las partes demandadas; el tercero tan solo adquiere cualidad de parte demandada si el demandante decide la demanda frente a él.
La incorporación del tercero como agente de edificación se activa procesalmente a través del art. 14.2 de la LEC:
«2. Cuando la ley permita al demandado llamar a un tercero para que intervenga en el proceso, se procederá conforme a las siguientes reglas:
1.ª El demandado solicitará del tribunal que sea notificada al tercero la pendencia del juicio. La solicitud deberá presentarse dentro del plazo otorgado para contestar a la demanda.
2.ª El letrado de la Administración de Justicia ordenará la interrupción del plazo para contestar a la demanda con efectos desde el día en que se presentó la solicitud, y acordará oír al demandante en el plazo de diez días, resolviendo el tribunal mediante auto lo que proceda.
3.ª El plazo concedido al demandado para contestar a la demanda se reanudará con la notificación al demandado de la desestimación de su petición o, si es estimada, con el traslado del escrito de contestación presentado por el tercero y, en todo caso, al expirar el plazo concedido a este último para contestar a la demanda.
4.ª Si comparecido el tercero, el demandado considerase que su lugar en el proceso debe ser ocupado por aquél, se procederá conforme a lo dispuesto en el artículo 18.
5.ª Caso de que en la sentencia resultase absuelto el tercero, las costas se podrán imponer a quien solicitó su intervención con arreglo a los criterios generales del artículo 394».
La STS n.º 409/2021, de 17 de junio, ECLI:ES:TS:2021:2352 con base en la doctrina ya fijada por el Alto Tribunal determina que los terceros quedarán vinculados por las declaraciones que se hagan en la sentencia de apelación a propósito de su actuación en el proceso constructivo, en el sentido de que en un juicio posterior no podrán alegar que resultan ajenos a lo ejecutado. Señala en este sentido la referida sentencia:
«La sentencia de pleno 538/2012, de 26 de septiembre, sobre las cuestiones generales de la disposición. adicional 7.ª LOE, menciona lo que llama «efecto indirecto» y precisa cómo debe interpretarse la oponibilidad y ejecutividad del fallo con respecto al tercero:
«La situación del tercero que no ha sido demandado es la posición de quien está al cuidado del litigio, como sujeto interesado al que, sin soportar la acción, la LEC le permite una actividad en el proceso dirigida a conseguir que este tenga un resultado lo menos adverso posible para los intereses del tercero que puedan verse afectados de forma refleja, con la función de precaverse de la gestión procesal de la parte correspondiente.
»…la oponibilidad y ejecutividad del fallo de la sentencia, a que se refiere la disposición transcrita, supone, de un lado, que quedará vinculado por las declaraciones que se hagan en la sentencia a propósito de su actuación en el proceso constructivo, en el sentido de que en un juicio posterior no podrá alegar que resulta ajeno a lo realizado y, de otro, que únicamente podrá ejecutarse la sentencia cuando se den los presupuestos procesales para ello, lo que no es posible cuando ninguna acción se dirige frente a quien fue llamado al proceso y como tal no puede figurar como condenado ni como absuelto en la parte dispositiva de la sentencia»».
Plazos de prescripción de las acciones
Los plazos de prescripción de las acciones para exigir la responsabilidad a los agentes que intervienen en el proceso de edificación, por daños derivados de los vicios o defectos se encuentran regulados en el art. 18 de la LOEque estable que el plazo de prescripción es de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
En cuanto al cómputo del plazo de prescripción de la acción adquiere relevancia a distinción entre:
Daños permanentes: que son aquellos que se agotan en un momento concreto.
Daños continuados: no se agotan en un momento concreto, sino que evolucionan.
Con relación a este diferenciación debemos señalar que el plazo de prescripción no comienza a computar hasta que se concretan los daños, tal y como ha reflejado el Tribunal Supremo en el fundamento jurídico cuarto de la sentencia n.º 602/2021, de 14 de septiembre, ECLI:ES:TS:2021:3308.
El apartado 2 del art. 18 fija el plazo de prescripción de la acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, de tal forma que esta acción prescribirá a los dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.
Cómputo de los plazos de los arts. 17 y 18 de la LOE
La exigencia de responsabilidad por defectos en la construcción hace necesaria la coordinación de los arts. 17 y 18 de la LOE, de tal forma que el daño material se produzca dentro del plazo de garantía —art. 17 de la LOE— y que una vez que se manifieste, la correspondiente acción se ejercite dentro del plazo de dos años previsto en el art. 18 de la LOE.
Con relación a esta materia el Tribunal Supremo ha reiterado su doctrina recientemente en la sentencia n.º 1211/2023, de 25 de julio, ECLI:ES:TS:2023:3503 en la que señala que la garantía es el plazo que la ley ofrece a los adquirientes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción, si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas. Señala en este mismo sentido la sentencia referenciada:
«»[…] Dichos plazos – sentencia 5 de julio de 2013- responden a distintos conceptos sin que pueda operarse su acumulación. Así, mientras los plazos del artículo 17 responden a un presupuesto y marco objetivable de responsabilidad (como trasunto de la responsabilidad del 1591 del Código Civil), los plazos del artículo 18 responden, con independencia, a un presupuesto de accionabilidad para exigir la responsabilidad anteriormente prevista; de forma que previamente observados los defectos o vicios constructivos, dentro del marco establecido por los plazos de garantía y, por tanto, sin la necesidad de integrar la totalidad de dicho plazo, el plazo de dos años para exigir la responsabilidad por los daños materiales dimanantes de los vicios o defectos comenzará a contarse desde el momento en que se produzcan»».
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