LOS ARRENDAMIENTOS ANTE LA DECLARACIÓN DEL ESTADO DE ALARMA POR CORONAVIRUS.
En estos días de incertidumbre con motivo de la pandemia del coronavirus y el estado de alarma declarado en España, son muchas las dudas que van surgiendo, también en el plano jurídico. Si bien muchas de ellas se verán resueltas mediante la publicación de los oportunos Decretos que vaya dictando el Ejecutivo, respecto a otras tendremos que estar a lo dispuesto en las Leyes con las que ya contamos, la jurisprudencia que interpreta las mismas y la que vaya estableciéndose a raíz de los casos que se planteen en los Tribunales.
Estos días algunos clientes, por motivos de sus contratos suscritos de alquiler de vivienda o de local, tanto los arrendadores como los arrendatarios, nos consultan qué sucede con los arrendamientos ante esta excepcional situación. En el caso de los propietarios de viviendas o locales arrendados a personas físicas o jurídicas nos plantean qué deben hacer si el inquilino les solicita la rebaja de la renta, o incluso la suspensión en su cobro. Y en el caso de los arrendatarios, la misma cuestión, pero a la inversa: ante estas circunstancias excepcionales, ¿pueden exigir a su arrendador una rebaja en la renta?
La respuesta es que habrá que estar al caso concreto, pero partiendo de unas ideas básicas que a continuación explicamos.
En el caso de alquiler de vivienda, entendemos que muy difícilmente el inquilino podrá alegar la fuerza mayor o caso fortuito para exigir la suspensión en el pago o la rebaja temporal de la renta mientras dure el estado de alarma. En los contratos de arrendamiento de vivienda se incluye habitualmente que el destino será ese, el de vivienda, no pudiendo destinarse a ningún otro fin. Si la declaración del estado de alarma ha implicado el descenso en los ingresos de los inquilinos, al no estar vinculado el trabajo de los mismos al contrato, en principio ello no podrá afectar a la relación contractual que mantienen con su arrendador. No obstante, nuestra recomendación en caso de dificultad para hacer frente a las cuotas es siempre contactar con la parte arrendadora para intentar negociar un régimen transitorio hasta que esta situación excepcional remita.
En caso de alquiler de local de negocio o de inmuebles destinados a un negocio concreto (caso por ejemplo de los establecimientos hoteleros, arrendados a un tercero para su explotación), la actual situación sí que podría afectar al contrato, en aplicación de la cláusula“rebus sic stantibus”. La misma permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas y fuera del control de las partes, se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento.
Si el inmueble arrendado no está destinado a uno de los negocios permitidos en el Real Decreto 463/2020, en virtud del cual se decretó el estado de alarma, o los que puedan ir promulgándose a lo largo de este periodo, o si indirectamente el negocio se ve gravemente afectado por esta circunstancia, ello probablemente afectará en la capacidad de hacer frente a la renta pactada.
Para poder alegar la referida cláusula, habrá que analizar las negociaciones habidas al suscribir el contrato y la funcionalidad del mismo, en comparación con el actual cambio de circunstancias, del todo imprevisibles y excepcionales, que implican una caída drástica -o incluso desaparición- de los ingresos del arrendatario.
Recuerden que esta cláusula no tiene efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, sino únicamente modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones.
En cualquier caso, si está usted en la posición de arrendatario, salvo que haya llegado a un acuerdo con el propietario, nuestra recomendación es que siga pagando puntualmente la renta del alquiler, dado que su impago puede provocar que se inicie el procedimiento de desahucio por falta de pago.
Para cualquier consulta que tengan al respecto, no duden en contactar con nosotros.
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