CAMBIO DE USO DE GARAJE A VIVIENDA DE REDUCIDAS DIMENSIONES (Comentario a la Resolución de 21 de Julio de 2021 de la DGSJyFP)
La resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJyFP) de 21 de julio de 2021, que se puede consultar a través de este enlace en formato pdf, ha revocado la nota de calificación del Registrador a cargo del Registro de la Propiedad nº 18 de Madrid, que había suspendido la inscripción de una escritura de cambio de uso de garaje a vivienda, por entender que se trata de una infravivienda, contraria al principio constitucional de acceso a una vivienda digna.
Veamos brevemente los antecedentes del asunto, y los motivos esgrimidos por el Registrador para denegar la inscripción del cambio de uso de garaje a vivienda, así como los alegados por el Notario autorizante de la escritura para defender la procedencia de la inscripción del cambio de uso, finalmente estimados por la DGSJyFP.
Mediante escritura de 23 de noviembre de 2020, se procedió al cambio de uso de un garaje de 20,60 m² a vivienda. El cambio de uso se fundamentaba, resumidamente, en que de los antecedentes del inmueble que figuraban en Catastro, el uso de dicho inmueble era residencial desde el año 2000, por lo que la eventual infracción urbanística estaría prescrita, amén de que en los estatutos de la comunidad de propietarios no se impedía el cambio de uso pretendido.
El Registrador suspendió la inscripción por considerar (i) que se trataba de una infravivienda, que no cumplía la superficie mínima prevista en la legislación urbanística aplicable en Madrid (25 m² útiles) y (ii) que su admisión en el tráfico jurídico sería contraria al principio constitucional de acceso a una vivienda digna.
El Notario autorizante recurrió la calificación, por entender que la escritura cumplía todos los requisitos legales, recurso que ha sido estimado por la DGSJyFP, veamos los motivos.
Considera la DGSJyFP, que el hecho de que la vivienda sea de reducidas dimensiones no impide la aplicación de la doctrina de la propia DGSJyFP para el acceso al registro de los cambios de uso, cumpliéndose en este caso todos los requisitos de la misma, debiendo el registrador controlar la legalidad urbanística solo mediante los mecanismos legalmente previstos, entre los cuales no se encuentra valorar si una vivienda reúne o no las características exigidas por la legislación urbanística ser considerada como tal.
Añade la DGSJyFP, que el derecho a una vivienda digna previsto en el artículo 47 de la Constitución, tal como ha declarado el Tribunal Constitucional, no es un derecho fundamental, sino un principio rector de la política social y económica.
En cualquier caso, y pese a que el cambio de uso de un inmueble parece una operación interesante y, a la vista de esta resolución, pueda considerarse sencilla, es un mecanismo bastante complejo, y al que conviene acogerse con asesoramiento especializado.
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