Deducibilidad por parte del propietario de los gastos de reparación y conservación previos al alquiler de la vivienda
El pasado noviembre la Dirección General de Tributos (DGT) resolvió la consulta vinculante V3082-23 planteada por un ciudadano que indicaba haber adquirido un inmueble con la intención de alquilarlo, para lo cual iba a llevar a cabo tareas de limpieza, acondicionamiento, pintura por sí mismo, sin contratar ninguna empresa o profesional para tales menesteres. Ante tales planes, al consultante se le presentaba la duda sobre si todos esos gastos en los que habría de incurrir iban a ser deducibles de sus ingresos en su declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
En su respuesta, la DGT señala que todos los gastos de reparación y conservación hechos en expectativa de alquiler pueden ser deducibles en el IRPF, aunque no se contrate a una empresa o profesional para ello, siempre que estén correlacionados con los ingresos derivados del posterior arrendamiento (esto es, que efectivamente se dé un arrendamiento y no lo sean para el disfrute del inmueble por el propio dueño) y cuando dichos ingresos tengan la consideración de rendimientos de capital inmobiliario y no tengan la consideración de fruto de una actividad económica (art. 27.2 Ley del IRPF).
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Lee a continuación la reseña realizada por el portalIberley al respecto:
La consulta vinculante V3082-23 de la Dirección General de Tributos (DGT) aclara que los gastos de reparación y conservación hechos en expectativa de alquiler pueden ser deducibles en el IRPF, aunque no se contrate a una empresa o profesional para ello, si están correlacionados con los ingresos derivados del posterior arrendamiento.
La reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V3082-23), de 24 de noviembre, plantea si son o no deducibles en el IRPF, todos los gastos originados tales como limpieza, pintura o determinados arreglos en inmueble, con la intención de arrendarlo, pero sin contar con la contratación de una empresa o profesional para ello.
Siempre y cuando no cumpla los requisitos del artículo 27.2 de la LIRPF como actividad económica, los rendimientos que obtenga el consultante por el arrendamiento van a constituir rendimientos de capital inmobiliario.
El artículo 13 del RIRPF señala como gasto deducible los gastos de reparación y conservación que tengan la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, tales como «el pintado, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros».
«El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho».
La Dirección General de tributos señala que «tendrán la consideración de deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario los gastos de conservación y reparación, teniendo tal consideración los gastos objeto de consulta», pero que no se puede exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros de capital inmobiliario computados en el período impositivo del arrendamiento, si bien, el exceso se podrá computar en los cuatro años siguientes.
Continúa indicando la DGT que la deducibilidad se condiciona a la obtención de ingresos, es decir, de rendimientos de capital inmobiliario, como son los que pueden proceder de arrendamiento o por la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales sobres los mismos.
Apunta la DGT también que, en un supuesto como este en el que los gastos se realizan con carácter previo al arrendamiento, mientras el inmueble no está alquilado, sino en expectativas de alquiler, para la deducción de los gastos se exige que las reparaciones y actuaciones de conservación estén dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos de capital inmobiliario y no al disfrute del inmueble por su titular. Es necesaria una correlación entre los gastos de conservación y reparación, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda.
En último lugar, la DGT señala que tanto la situación de expectativa de alquiler como los gastos efectuados tienen que ser acreditados por el propietario, por los medios de prueba admitidos en derecho, estando a lo dispuesto al artículo 106 de la LGT, en donde el apartado 4 señala:
«Los gastos deducibles y las deducciones que se practiquen, cuando estén originados por operaciones realizadas por empresarios o profesionales, deberán justificarse, de forma prioritaria, mediante la factura entregada por el empresario o profesional que haya realizado la correspondiente operación que cumpla los requisitos señalados en la normativa tributaria».
No obstante, concluye la DGT que «la factura no constituye un medio de prueba privilegiado respecto de la existencia de las operaciones, por lo que una vez que la Administración cuestiona fundadamente su efectividad, corresponde al obligado tributario aportar pruebas sobre la realidad de las operaciones».
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