LA SUPRESIÓN DEL ART. 28 DE LA LEY HIPOTECARIA PONE FIN A LAS TRABAS EN ALGUNAS TRANSMISIONES DE INMUEBLES
El 3 de septiembre entrará en vigor la supresión el artículo 28 de la Ley Hipotecaria y con su eliminación desaparecerán las trabas para transmitir inmuebles heredados o recibidos en legado por parte de un no legitimario
Finalmente ha sido a través de la Ley 8/2021 para el apoyo a las personas con discapacidad con la que se ha suprimido el artículo 28 de la Ley Hipotecaria (LH). Dicha supresión, aprobada ya y que entrará en vigor a principios de septiembre, pone fin a lo que actuaba, de facto, como una limitación en las transmisiones de inmuebles cuando estos habían sido recibidos en herencia o como legado por parte de un heredero no forzoso, no habíendo legitimarios conocidos, y éste pretendía venderlo antes de transcurridos 2 años.
La limitación del 28 LH, que no era propiamente una carga pero actuaba como tal, tenía como efecto suspender la eficacia de la inscripción en el Registro de la Propiedad durante dos años (desde el fallecimiento del causante sin legitimarios) respecto de terceros adquirentes o acreedores hipotecarios. Durante ese plazo no estaban cubiertos por la protección que otorga el Reigstro, lo que implicaba que en caso de que judicialmente se declarase que el transmitente (que previamente había recibido en calidad de heredero no forzoso el inmueble y que vende después) no fuera el verdadero propietario (porque un heredero forzoso aparecía en escena), la compra o la hipoteca quedarían sin efecto.
Se acabaron las trabas, pues, y se allana el caminio para que los bancos y entidades financieras dejen de negarse ya a conceder préstamos con garantía hipotecaria para adquirir inmuebles en este tipo de supuestos y para que los posibles compradores no tengan miedo a hacerse con un bien de parte de un vendedor que a su vez lo haya recibido como heredero no forzoso.
¿Quieres saber más? Lee este interesante artículo de el digital ElPaís.com que te transcribimos a continuación:
ELPAÍS.COM: Adiós a la norma anacrónica que frustró muchas compras de vivienda
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que dificultaba a los herederos no directos vender una casa hasta pasados dos años de la muerte del legatario, desaparecerá el 3 de septiembre
Eduardo Grau, de 29 años, inició el proceso para comprar una casa en Alfafar, una localidad a las afueras de Valencia de la que es concejal, hace aproximadamente un año. En principio la cosa marchaba bien: a la vuelta del verano tenía ya un acuerdo con la parte vendedora, había hablado con su banco para obtener financiación y todo hacía pensar que en septiembre se convertiría en propietario. Pero entonces surgió un contratiempo: “Era una compraventa que procedía de una herencia de una persona soltera a tres sobrinas”, relata al teléfono. “Ya teníamos el precio cerrado, pero, cuando se pidió la hipoteca, en la hoja del registro apareció que la vivienda estaba dos años bajo los efectos del artículo 28 de la Ley Hipotecaria”. A partir del próximo 3 de septiembre, ningún otro comprador volverá a pasar por el problema que ha atravesado Grau.
El artículo 28 forma parte de una de las normas que regulan las transmisiones de bienes en España desde que la Ley Hipotecaria fue aprobada en 1946. Básicamente, impide registrar plenamente, hasta pasados dos años, una finca legada por un heredero no forzoso (es decir, cuando no se transmite a ascendientes o descendientes directos o entre cónyuges). En esos 24 meses, si aparece un heredero legítimo tiene derecho a reclamar para sí la vivienda. La ley ha complicado la vida de compradores, vendedores y entidades financieras durante décadas. Hasta ahora.
Aprovechando una norma de apoyo a personas con discapacidad, el Gobierno dio la puntilla el pasado junio al controvertido artículo. A partir del próximo 3 de septiembre quedará suprimido, un paso que muchos juristas, como José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores de España, ven lógico. “Lo normal en el derecho español es que el que adquiere un bien conserve la propiedad, con independencia de los problemas del vendedor”, explica Tabarés. Hasta ahora, desarrolla, lo habitual era registrar la propiedad pero con una nota advirtiendo de la situación: “Si aparecía un heredero que sustituía al que figuraba en el registro, se perdía la hipoteca”.
Esa advertencia, superflua en la inmensa mayoría de los casos porque es extraño que aparezca un heredero de la nada, frustraba muchas operaciones. Normalmente aquellas que no se podían pagar a tocateja y requerían financiación para el comprador. “La hipoteca es el único negocio jurídico que es constitutivo con su inscripción”, indica Abel Marín, socio de Marín y Mateo Abogados, “si te echan atrás la inscripción, el banco pierde su garantía”. Marín, autor del libro Protege tu herencia, señala que en su despacho se ven como mucho uno o dos casos de este tipo al año. Un cuentagotas que, multiplicado por todos los años que lleva en vigor la norma, supone un volumen considerable.
Los bancos normalmente evitaban financiar este tipo de operaciones, por lo que han recibido el cambio como “una buena noticia”, una expresión en la que coinciden varias entidades consultadas. “Las situaciones que protegía el artículo eran residuales si lo comparamos con el perjuicio que ocasionaban las limitaciones que imponía”, destaca una fuente financiera. Entre los juristas este texto se conocía como la “ley de Cuba”, porque fue introducido en su día en la norma pensando en personas que se hubieran marchado a América. Si sus padres fallecían en España, dos años parecía un plazo razonable para poder volver a reclamar su herencia.
¿Qué pasará a partir de ahora ante supuestos similares? “El que va a mantener el bien es el comprador y el heredero que surja podrá litigar contra el heredero no forzoso, pero no se podría quedar con la propiedad”, indica el registrador Tabarés. “Vamos a poder atender y dar respuesta a los clientes que nos venían con esa casuística”, anuncian desde una entidad financiera que, como todas las fuentes de este tipo consultadas, pide el anonimato.
En suma, la vida será un poco más sencilla para compradores como Grau, que, pese a darse de bruces con un obstáculo sobre el que nunca había oído hablar, logró llevar a buen término su compra gracias a una imaginativa solución que propuso su banco y la voluntad de las tres herederas. “Lo que hicimos fue firmar con el compromiso de los vendedores de dejar la parte de la hipoteca en un plazo fijo hasta que se cumpliesen dos años”, aclara. Así acabaron noches de desvelos que retrasaron durante tres meses el proceso. En diciembre del año pasado se convirtió en propietario y el próximo noviembre, si no aparece un heredero legítimo al que nadie espera, podrá decir que ya lo es con todas las de la ley.
Sin derecho transitorio
Pese a que todas las personas consultadas aplauden el cambio legal, algunas advierten de que el procedimiento deja algún resquicio. “La modificación no prevé un derecho transitorio o, dicho de otra manera, qué hacer con aquellas operaciones, herencias e inscripciones de fincas o derechos solicitadas con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma”, indica una fuente financiera que sostiene que “con toda probabilidad se generarán criterios contradictorios” porque queda al juicio de cada registro. Tabarés, del Colegio de Registradores, admite que es “discutible” lo que vaya a pasar con quienes hayan comprado antes del 3 de septiembre. “Yo creo que habrá que respetar los dos años, pero también pediría la anotación preventiva de demanda”. Es decir, una nueva advertencia en la inscripción para señalar que el artículo 28 de la Ley Hipotecaria ya es historia.
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