Los préstamos con garantía hipotecaria suelen ser a interés variable, es decir, el tipo de interés varía a lo largo de la vigencia del préstamo y lo hace en función de dos factores: el índice de referencia (que suele ser el Euribor) y el diferencial, que es un porcentaje fijo pactado con la entidad bancaria que concede el préstamo.
Las variaciones en el Euribor pueden permitir que el tipo de interés y, en definitiva, la cuota mensual que debe abonar el prestatario al prestamista, aumente o disminuya. Para contrarrestar dichas variaciones, muchos préstamos con garantía hipotecaria contienen las llamadas “cláusulas suelo”, pactos que establecen limitaciones a la bajada del tipo de interés.
En consecuencia, dichas cláusulas son muy perjudiciales para el prestatario, pues le impiden beneficiarse de las bajadas del Euribor y pagar cuotas mensuales inferiores.
¿Cómo podemos comprobar si nuestra hipoteca tiene “cláusula suelo”?
Resulta relativamente sencillo, pues es suficiente con revisar la escritura pública en la que se formalizó la garantía hipotecaria. Si no disponemos de ella puede solicitarse una copia al propio banco, o a la notaría en la que se firmó la escritura.
Las escrituras relacionadas con hipotecas suelen ser extensas y complejas, pero es suficiente con centrarse en las cláusulas dedicadas a las condiciones financieras del préstamo, en ellas aparece el plazo de devolución, el tipo de interés etc., y en los epígrafes dedicados al tipo de interés puede existir algún apartado relativo a “interés mínimo”, “límite a la variabilidad del tipo de interés”, “el tipo no podrá ser inferior a” o expresiones similares. Si se dan tales circunstancias, lo más probable es que dicha cláusula sea una de las llamadas “cláusulas suelo”.
Pero existe una segunda vía de comprobación de la existencia de tales cláusulas, y es a través de la revisión de los recibos mensuales de las cuotas de devolución del préstamo. Se trata simplemente de revisar dichos cargos y comprobar que el tipo de interés que se está pagando es el correspondiente a la suma del Euríbor del momento (que se puede comprobar inicialmente con una simple consulta a través de internet) más el diferencial que se pactó en la escritura. En caso de que los importes no coincidan, estamos ante el segundo indicio claro de que el préstamo hipotecario tiene una “cláusula suelo”.
Las “cláusulas suelo” han sido declaradas abusivas por numerosas resoluciones judiciales, por lo que en caso de que existan sospechas de la existencia de dichas cláusulas resulta recomendable adoptar medidas para su eliminación. En la actualidad se está condenando a las entidades bancarias a la restitución de las cantidades cobradas “de más” como consecuencia de dichas cláusulas, si bien no es aún pacífico si dichos importes deben devolverse en su totalidad con carácter retroactivo. En cualquier caso, es muy recomendable para los afectados adoptar medidas para la eliminación de este tipo de cláusulas, tanto para recuperar cantidades pagadas en exceso en su momento, como para evitar pagar excesos adicionales en el futuro.
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