Medios de reacción frente a las hipotecas multidivisa.

Hipotecas multidivisa: concepto y medios de reacción.

José Yáñez Gómez
Abogado
jyanez@fmsb.eu

Las llamadas “hipotecas multidivisa” son préstamos con garantía hipotecaria que, en líneas generales, no se diferencian de los préstamos hipotecarios ordinarios o convencionales, puesto que operan esencialmente igual: entrega de un capital por parte del prestamista (normalmente una entidad financiera) al prestatario (particular o empresa) con obligación de su devolución en un plazo concreto, y concesión por el prestatario de una garantía hipotecaria al prestamista, normalmente sobre un inmueble de su propiedad.

Normalmente son préstamos a interés variable, es decir, el tipo de interés varía a lo largo de la vida del préstamo, y lo hace en función de dos factores: el índice de referencia (que en los préstamos convencionales suele ser el Euribor y que en los “multidivisa”, como veremos, suele ser el Libor) y el diferencial, que es un porcentaje fijo pactado con la entidad bancaria que concede el préstamo

Las multidivisa son un producto financiero definido por la jurisprudencia (por todas, la sentencia del Tribunal Supremo, de 30 de junio de 2015), como “un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles, a elección del prestatario, y en el que el índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial para determinar el tipo de interés aplicable en cada periodo suele ser distinto del Euribor, en concreto suele ser el Libor (London Interbank Offered Rate, esto es, tasa de interés interbancaria del mercado de Londres)”.

Dicho en otras palabras, consiste en un préstamo con garantía hipotecaria en el que se utiliza como referencia una moneda distinta del euro y normalmente depreciada respecto de nuestra moneda (las más frecuentes son los yenes japoneses y los francos suizos), con la posibilidad adicional de cambiar de moneda si aquella altera su relación con el euro, y en la que el índice de referencia no suele ser el Euribor (Euro Interbank Offered Rate, tipo de interés promedio al que las entidades bancarias europeas se ofrecen dinero a préstamo entre sí, el llamado mercado interbancario) sino el Libor, ya definido, y que consiste en el interbancario no de la zona euro, sino sólo de Londres.

El hecho de que tanto la moneda como el índice de referencia de dichos préstamos tuviera originariamente una situación más ventajosa para el cliente que las del euro y el Euribor, hicieron que dichos productos se convirtieran en interesantes por las ventajosas condiciones financieras que presentaban, y que se resumían en la práctica en cuotas mensuales sensiblemente inferiores a las de los préstamos hipotecarios convencionales.

Las aparentemente atractivas condiciones de este producto hicieron que numerosas entidades bancarias ofrecieran el mismo a sus clientes como alternativa a los préstamos hipotecarios tradicionales, sobre la base de que permitían bajos tipos de interés y, sobre todo, cuotas hipotecarias reducidas, además de la posibilidad de cambiarse de moneda si el cliente lo consideraba conveniente a sus intereses. Ello provocó que tuvieran una importante difusión, sobre todo en determinados colectivos en los que funcionó el “boca a boca” (por ejemplo militares de carrera, o personal de líneas aéreas) y mucha gente se interesó por este producto que, en realidad, debería ser un medio de financiación destinado a entidades que se dedican a transacciones internacionales, y no a particulares que pretenden financiar la adquisición de su vivienda habitual.

Pero lo que inicialmente parecía un producto interesante y que facilitaba el acceso al crédito ha ido mutando hasta convertirse en un serio problema para los prestatarios, con dos consecuencias de enorme gravedad: por un lado, que los clientes hayan sufrido importantes incrementos de las cuotas mensuales que deben abonar al banco y, por otro y lo que es aún más grave, que el capital total adeudado no sólo no se haya reducido con el paso del tiempo sino que haya aumentado, y en muchos casos de manera considerable.

Adicionalmente, la posibilidad del cambio de divisa no es tan fácil de llevar a la práctica, pues en las escrituras suele pactarse que dicho cambio quede condicionado a la autorización de la entidad prestamista (banco), e incluso contando con dicha autorización, suele tener que ejecutarse mediante un mecanismo sujeto a formalidades y plazos que dificulta al cliente su realización.

Si a ello se unen las convulsiones del mercado inmobiliario, y la caída de los precios de la vivienda, nos encontramos con que muchos deudores de préstamos hipotecarios multidivisa se ven atrapados en una situación que cada vez se aproxima más al mito de Sísifo, aquel personaje condenado por los dioses a subir eternamente una gran piedra hasta la cima de una montaña, viendo rodar la piedra montaña abajo cada vez que alcanzaba la cumbre y, teniendo que volver a empezar una y otra vez.

¿Qué posibilidades de reacción tiene un deudor hipotecario atrapado en esta situación? Pues la vía más recomendable es instar judicialmente la nulidad parcial del préstamo, a los efectos de obtener una resolución judicial en base a la cual se ordene (i) recalcular el préstamo y reducir las cuotas mensuales (ii) referenciar el préstamo a euros y (iii) reducir el capital total adeudado.

Existen ya numerosas resoluciones de Juzgados de Primera Instancia y Audiencias Provinciales que han acogido las tesis de afectados por este tipo de productos financieros, y en las que se acuerda, como ya hemos explicado, recalcular el préstamo y reducir las cuotas mensuales, referenciarlo a euros y contrarrestar el aumento del capital total adeudado.

Resulta recomendable que los perjudicados por las hipotecas multidivisa opten por la adopción de este tipo de medidas, e interpongan las correspondientes reclamaciones judiciales.

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