Cristóbal Mora nos deja este artículo en relación con las cantidades anticipadas en las compraventas de viviendas en construcción

En el año 2019, se han dictado varias sentencias por la Sala primera del TRIBUNAL SUPREMO  que resumen su doctrina jurisprudencial de una manera concluyente, concretando hasta dónde llega el alcance de la responsabilidad de las entidades financieras en los anticipos que los compradores efectúen para la compra de viviendas en construcción.

La muy reciente sentencia de 10 de Diciembre  de 2019, marca de manera diáfana la frontera entre:

  • (A) aquellas entidades financieras que tienen suscrito un contrato de aval o seguro con el promotor para cubrir las cantidades anticipadas e intereses,  y
  • (B) aquellas otras que no existe aval o seguro pero en las que se han realizado los  anticipos de pagos a través de una cuenta bancaria cuyo titular es el promotor.

 

Veamos cómo se pronuncia en uno y otro caso el Tribunal:

 

  A.-  En los contratos con garantía de aval o seguro de los anticipos.

La jurisprudencia  del Alto Tribunal ha declarado, que la entidad de crédito responde de todas las cantidades anticipadas, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, pues la Ley 57/68 no establece límites y exige la cobertura de todas las cantidades entregadas y la integridad de los intereses legales hasta que la vivienda se entregue y cuente con “cédula de habitabilidad” o licencia de primera ocupación (sentencias 476/2013, de 3 de julio, 778/2014, de 20 de enero, 780/2014, de 30 de abril de 2015, 226/2016, de 8 de abril, y 420/2017, de 4 de julio, y 459/2017, de 18 de julio).

La entidad de crédito avalista en la que se ingresen cantidades anticipadas responde, aunque la cuenta identificada en el contrato como especial fuera de otra entidad bancaria diferente (sentencia 142/2016, de 9 de marzo, citada por la 436/2016, de 29 de junio).

La sentencia del T.S. de 28 de Mayo de 2019,  condenó al Banco avalista porque su aval “no podía limitar su efectividad, por impedirlo la Ley 57/1968 según su interpretación jurisprudencial, ni en la cantidad ni en el tiempo del comienzo de su vigencia ni, en fin, por razón de la cuenta en la que se ingresaron los anticipos“.

La ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.

En consecuencia, recalcar que la responsabilidad es máxima y cubrirá todas las cantidades anticipadas por el comprador más intereses, con independencia del límite cuantitativo  y temporal del aval y -muy importante- con independencia también de que se hubieran o no ingresado en la cuenta-promotor del Banco que presta la garantía.

 

 B.-  Entidades financieras no avalistas donde se depositan los anticipos de la Compraventa.

 En la sentencia de 10 de Diciembre indicada, el Tribunal Supremo refrenda pronunciamientos anteriores sosteniendo que  los casos en los que no exista aval bancario o seguro por la entidad bancaria pero si  se han  ingresado en el Banco los anticipos del precio de compra, dicho Banco responde frente al comprador por las cantidades que se hayan depositado en dicha entidad.

En conclusión, como señala la sentencia 408/2019, de 9 de julio, “mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella“.

 

Cristóbal Mora

Abogado FMSB

 


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